Továbbra is bizonytalan az ingatlanfinanszírozás helyzete Kelet-Közép-Európában, bár az elmúlt évben némi fellendülés volt tapasztalható. Jelentős bővülés mutatkozott az ingatlanberuházási tranzakciók számában 2010-hez képest, de a szektor teljesítménye továbbra is változó képet mutat országonként és ingatlantípusonként egyaránt. A KPMG CEE Property Lending Barometer 2011 című felmérése szerint a bankok továbbra is óvatosak az ingatlanpiac fellendülésével kapcsolatban, ugyanakkor kivétel lehet Ausztria, Csehország és Lengyelország, ahol az iparágat kevésbé viselte meg a válság, mint a többi országban. A KPMG a felmérés keretében több mint 50 meghatározó bankot kérdezett meg, hogy feltérképezze a régió ingatlanszektorának finanszírozási kilátásait.

„A 2011-es trendek azt mutatják, hogy a bankokat és a befektetőket a minőség vezérli portfólióik alakításánál, csak a bizonyítottan jól teljesítő piacokra összpontosítanak, és amennyire lehetséges, kerülik a kockázatot. Főként az az oka a vegyes képnek a régióban, hogy a befektetők mérlegelik az adott ország politikai és gazdasági helyzetét, és továbbra is óvatosan viszonyulnak a befektetésekhez a kockázatosabbnak tartott országok piacain” – hangsúlyozza Andrea Sartori, a KPMG Ingatlan-, szabadidő- és turisztikai tanácsadási részlegének kelet-közép-európai vezetője.

„Bár a bankok még mindig szigorú hitelezési feltételeket alkalmaznak, és a hitelfinanszírozás továbbra is nehézségeket okoz a befektetőknek és a fejlesztőknek, az elmúlt 12 hónapban már élénkült az ingatlanbefektetések iránti finanszírozási kedv. A piacok azonban az európai államadóságokkal kapcsolatos aggályok és a tartósan erős svájci frank miatt jelenleg volatilisek, a befektetői hangulat az eurózónát illetően negatív. E tényezők jelentős hatással vannak a kelet-közép-európai régióra is, ahol az államok és a háztartások külföldi devizában történő eladósodása magas szintű” – mondta Sartori.

Restrukturálási lehetőség a minősített hitelek kezelésénél

2010-hez képest ma már több bank képviselője véli úgy, hogy a minősített hitelek kezelésénél a restrukturálás a legtöbb esetben sikeres megoldást jelenthet. A felmérés igazolja, hogy a bankok erőfeszítései az ingatlanhitelek aktív kezelésére eredményesek lehetnek, tekintve, hogy a minősített hitelek aránya nem változott az előző évhez képest. Az azonban nem egyértelmű, hogy a restrukturálás hosszú távú vagy csak átmeneti megoldást jelent-e.

Bármiféle restrukturálás előfeltétele az adós cég menedzsmentjének együttműködő hozzáállása. Ha ez a feltétel teljesül, a sikeres restrukturálás további két legfontosabb tényezője, bármely országot is vesszük, az erős üzleti modell, és a pótlólagos fejlesztői vagy befektetői tőkebevonás.

A banki ingatlan-hitelportfóliók kilátásai

Az ingatlanprojektek stratégiai fontosságúak a bankok számára – a felmérésben részt vevő bankok mindegyike fontosnak tartotta őket. Bár ez azt sugallja, hogy a bankok óvatos optimizmussal kezelik az ingatlanszektor hosszú távú kilátásait, a stratégiai fontosság szintje összességében vegyes képet mutat a vizsgált országokban és a bankok továbbra is folyamatosan figyelemmel kísérik a fejleményeket. Az ingatlan-hitelportfoliók stratégiai jelentősége azt is mutathatja, hogy a bankok ilyen eszközeinek számottevő része minősített, amit kezelniük kell.

A régió ingatlanfinanszínszírozása összességében a javulás jeleit mutatja tavalyhoz képest, főleg a jobban teljesítő országok hozamtermelő ingatlanjai területén. Lengyelország némiképp más képet mutat, ott a bankok nyitottabbnak mutatkoztak új ingatlanfejlesztések finanszírozására, mint hozamtermelő ingatlanok hitelezésére.

Általában véve elmondható, hogy a válaszadók minden országban összekapcsolják az ingatlanfinanszírozási és az általános makrogazdasági kilátásokat – ennek megfelelően a mezőnyt Ausztria vezeti, majd Csehország és Lengyelország következik.
„Magyarországon a bankok ma nyitottabbak a hozamtermelő ingatlanok finanszírozására, mint 12 hónappal ezelőtt” – jegyezte meg Sartori.

Finanszírozási lehetőségek új ingatlanprojektek esetén

A felmérés során megkérdezett bankok többsége nem volt sem egyértelműen nyitott, sem határozottan elutasító az ingatlanprojektek finanszírozásának kérdésében, ugyanakkor finanszírozási hajlandóságuk nagyon változó a régió egyes országaiban.

A preferált szektorok tekintetében is országról országra változik a bankok véleménye. Magyarországon és Szerbiában a kiskereskedelem élvez elsőbbséget, míg Csehországban, Lengyelországban és Romániában az irodacélú fejlesztések jobban preferáltak. Ausztriában az irodai, ipari és kiskereskedelmi szektor hasonló megítélés alá esik. Bulgáriában, Szlovéniában és a balti államokban az ipari/ logisztikai szektor áll a prioritási lista élén, miközben a szálloda-, üdülőingatlan-szektor – Szlovénia kivételével – számít a legkevésbé támogatott kategóriának a régióban.

A finanszírozás legfontosabb feltételeként banki képviselők az erős üzleti modellt, a magas eszközminőséget, valamint a fejlesztők és egyéb befektetők tőkehozzájárulásának arányát nevezték meg.

A CEE Property Lending Barometer 2011  legfontosabb megállapításai

• Az ingatlanpiac kilátásai általában összekapcsolódnak az egyes országok makrogazdaságának megítélésével.
• A bankok nyitottabbak a problémás hitelek restrukturálására, mintsem hogy a hitelszerződést felmondják. Jobb minőségű projektek egy erős üzleti modellre épülve nagyobb eséllyel restrukturálhatók.
• A Basel III-előírások feltehetően költségesebbé teszik majd a banki finanszírozást.
• A bankok tevékenységében nagyobb szerepet kap az ingatlanfinanszírozás az egy évvel ezelőtti állapothoz képest.
• A bankok érdeklődése elsősorban a hozamtermelő ingatlanok finanszírozására irányul, ugyanakkor 2010-hez képest ma nyitottabbak az új fejlesztések finanszírozására.
• Egyértelműen javultak a bankok várakozásai ingatlan-hitelportfóliójuk jövőbeni lehetséges növekedését illetően.
• A finanszírozás szempontjából a szállodaipar ismét a legkevésbé preferált szektor a bankok számára, de a jó projektek ésszerű feltételek mellett kaphatnak hitelt.
• Csehország megelőzte a tavalyi évben a lista élén álló Lengyelországot, de még így is második helyen áll Ausztria mögött, amely idén először vett részt a felmérésben.

„A banki finanszírozás kulcsszerepet fog játszani a fellendülésben és az ingatlanszektor fejlődésében régiónkban. Összességében az eredmények azt mutatják, hogy a jó minőségű ingatlanprojektek számára elérhető a finanszírozás, és hogy a finanszírozási hajlandóság nagyobb azokban az országokban, amelyek kiegyensúlyozott makrogazdasági teljesítményt nyújtanak. Azonban a pozitív előjelek ellenére még mindig jelentős mértékű bizonytalanság érezhető a piacon” – összegezte a felmérés eredményeit Sartori.

Címkék: Ausztria, Csehország, ingatlanfinanszírozás, KPMG CEE Property Lending Barometer 2011, Lengyelország