Az év elején még arról szóltak a hírek, hogy a társasházak végre valahára ügyészségi felügyeletet kapnak. Ennek azért örültek sokan, mert így végre lett volna a területnek egy gazdája. Az örömbe viszont üröm került, mert mielőtt ténylegesen megkezdődött volna a felügyeleti munka, megszűnt az ezt előíró paragrafus.
Az ügyész nem szólhat bele a társasház életébe
Számos társházban élő lakó hitte, hogy védelem alatt áll, hiszen az év elején még arról szólt a fáma, hogy ha baj van, akkor is van kihez fordulniuk, azaz törvényes felügyelet alatt állnak. Ez a hit viszont csak most júniusig tartott, mert az illetékesek hiába harangozták be ez év januárjában, hogy ismert új társasházi törvényben a felügyeleti jogokat, az ügyészség látja el, a védelem köddé vált. A magyar törvényhozás ugyanis úgy döntött, hogy 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról nevet viselő jogszabályból egy tollvonással kihúzza a nem is olyan rég beiktatott 27/A. §-t. A társasházaknak ez a paragrafus azért nagy veszteség, mert ebben a részben az állt, hogy a társasház szerveinek, illetve e szervek működésének törvényességi felügyeletét az ügyészség a reá irányadó szabályok szerint látja el. Ezek mellett itt olvashattuk azt is, hogy ha a ház működési törvényessége másképpen nem biztosítható, az ügyész a bírósághoz fordulhat, aki pedig például a megsemmisítheti a közgyűlés törvénysértő határozatát, és szükség szerint új határozat hozatalát rendelheti el.
Ez az álom viszont továbbra is álom marad: huzavona ott kezdődött, amikor Sólyom László akkori köztársasági elnök kijelentette, hogy ez a rendelkezés alkotmányos jogokat sért, azaz szerinte az ügyészi törvényességi felügyelet ettől a közös tulajdoni formától idegen. Legfőképpen ezért nem értett egyet azzal, hogy a felügyeletet az ügyészség feladatai közé sorolják. Megjegyezte például, hogy az Ügyészségi Törvény alapján megállapítható, hogy az ügyészség feladatai elsődlegesen a büntetőeljárással vannak kapcsolatban, a törvényességi felügyelet emellett másodlagos. A törvény alapján ehhez adódna hozzá a társasházi közösségek, illetve szerveik törvényességi felügyelete, ami nagyságrenddel növelné meg az ügyészi törvényességi felügyelet alatt álló szervek körét, illetve a nem büntető jellegű ügyek számát és arányát a teljes ügykörhöz képest.
Mi változott október óta a társasházi törvényben?
Ennek ellenére 2009. október 1-től hatályba lépett az új társasházi törvény. Sokan nem is értették, hogy ez hogyan lehetséges, ha a köztársasági elnök nem bólintott rá. Pedig a válsz egyszerű: ugyanis csak azok a rendelkezések váltak októbertől valósággá, melyek nem voltak Sólyom László szerint problematikusak – hívta fel mindenki figyelmét dr. Izsák Orsolya. Az ügyvédnő ezért fel is sorolta, hogy mik ezek:
A közös képviselő kötelezettségei
Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni. A társasházkezelőnek – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot kell készítenie az épület fenntartására vonatkozóan, a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint kell megszerveznie az üzemeltetési és karbantartási feladatokat. Irányítani és ellenőrizni kell a tervezett felújításokat, a megbízási szerződés alapján pedig javaslatokat kell kidolgoznia a társasház gazdálkodására, illetve a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben. Illetve aki üzletszerűen kíván ingatlankezelői tevékenységet folytatni, az köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak is bejelenteni.
Tanulni, tanulni, tanulni
Érdekes momentuma a törvénynek, hogy a hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése előírhatja a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, ha az segít az ott élőkön. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése – ha azt a közös képviselő nem vállalja – a tulajdonostársakat terheli. Ez a meghatározott kötelezettség a nem üzletszerű társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottság elnökére nem vonatkozik. Mindemellett nem árt, ha a lakók is felfrissítik tudásukat a társasházi törvényről.
Késedelmi kamat vagy jelzálog kivetése
Ha a társasház működésének alapját adó közös költséget nem mindegyik lakó fizeti be rendszeresen, (pénztelenség, hanyagság, el nem érhetőség, családi csőd esetén stb.) akkor a közös képviselő nyugodtan nyúlhat a késedelmi kamat felszámításához, vagy a társasház szervezeti és működési szabályzatában meghatározott egyéb rendelkezés szerint alkalmazott jelzálog kivetéséhez is- mondja lapunk szakjogász dr. Czvikovszky Nóra. A behajtás eszközéhez a közös képviselők azért nyúlnak ritkábban, mert a mostani jogi szabályozás szerint meglehetősen körülményesen tudják elérni a befizetést.
„A szép szó vagy a megbeszélés legtöbbször gyorsan megoldja a problémát.” Ellenben ha legalább félévnyi a tartozás, ennek fedezeteként kezdeményezni lehet a – jogi megvalósításában eléggé elhúzható – jelzálogbejegyzést. Ha a tartozás végül is a tulajdoni lapra kerül, az még mindig nem jelenti azt, hogy készség is lesz a kifizetésére. A másik lehetőség az ügyvédi felszólítás. Ezt is csak a társasház közgyűlésén elfogadott dokumentumok alapján kezdeményezheti a közös képviselő, de mivel gyorsabbnak tűnik a lebonyolítása, egyesek a jelzáloggal való terhelésnél hatékonyabb módszernek tartják: ennek az eljárásnak a végén ugyanis általában lehetőség lesz a végrehajtásra. Ha a témáról több információt szeretne, akkor olvassa el régebbi cikkünket.
Ez a megoldás azonban nem hoz biztosan száz százalékos eredményt. Ha az ingatlant a tulajdonos nem akarja eladni, a jelzálog sokáig érdektelen lehet neki (ráadásul elvileg jelzáloggal terhelt ingatlant is el lehet adni), és nem növeli a fizetési hajlandóságot, a végrehajtási eljárás alól pedig némi jogi segítséggel jó időre ki lehet bújni – nem beszélve arról, hogy ezeknek az eljárásoknak a költsége nem is alacsony.
Mikor váltható le a közös képviselő?
Mindennapos eset – főleg új építésű társasházak esetében -, hogy a közös képviselő igen gyakran cserélődik, ami vagy bizalomvesztés, vagy pedig pénzügyi problémák miatt szokott bekövetkezni. A piacon számos cég kínálja szolgáltatásait, vannak, akik ezt választják, mások inkább úgy vélik, egy tulajdonos sokkal inkább átlátja a társasház és a lakók problémáit – csakhogy nem mindig akad jelentkező a feladatra, ami ugyan térítéssel jár, de nem biztosít főállásnak megfelelő jövedelmet. Ha megrendült a bizalom, a közgyűlésen többségi szavazással bármikor leváltható a közös képviselő, de célszerű előre nézni, és ugyanezen a közgyűlésen megválasztani az újat. A leváltottnak az új közös képviselő megválasztásától számított 30 napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján a társasházra vonatkozó összes iratot az úgynevezett teljességi nyilatkozattal együtt átvételi elismervény mellett át kell adnia. Ha nincs új közös képviselő, akkor az iratok az előbbiek szerint a funkcióban lévő számvizsgáló bizottság elnökét illetik.
Címkék: behajtás, családi csőd, csőd, elismervény, Hitel, Jelzálog, kamat, késedelmi kamat, közgyűlés, közös képviselő, lakógyűlés, rezsi, számla, szomszéd, társasház, Végrehajtás
Mikor lesz márvégül egy “normális” társasházi törvény,amivel “kényszeríteni” lehetne az új tulajdonosokat,hogy a vétel után rövid határidőn belül jelentkezzenek a közös képviselőnél?!Azonkívül a rendszeresen nemfizetőket/sokan ebből “sportot csinálnak/ jobban el kerllene “kapni”, mivel a jelzálogbejegyzés egy kalap sz….!A Bíróság útján való behajtás bürokratikus,hosszadalmas stb:és évekik el lehet “szorakozni”!!
Valaki segítsen. A közösképviselőnk nem hajlandó átadni a pénzügyi könyvelést. Kiderült,hogy nincs a társasháznak számvizsgáló bizottsága sem.Hova tudunk fordulni. kérem mihamarabb adjon tanácsot valaki aki tud
segítsen!!Köszönöm
Kedves Hölgyem!
Kérdését a Fórum rovatba beírva kap szakértőinktől jogi vonatkozású választ.
Üdvözlettel.
Ki védi a közös képviselőket meg a fenyegető és rágalmazó “Tisztelt”
lakókkal szemben. Hová fordulhat a közös képviselő ebben az esetben.
Én abban kérek segítséget, hogy ha a közös képviselő megtagadja a társasházzal kapcsolatos iratok betekintését, akkor kihez lehet fordulni? A társasház ügyvédje, de inkább a közös képviselő ügyvédje is levélben közölte, hogy a számvizsgáló bizottság ellenőriz és ha ez nem tetszik forduljak bírósághoz. A társasházi törvényben tényleg nincs szabályozva, hogy köteles ezeket az iratokat a tulajdonos kérése bemutatni. Tényleg kellene egy új és sokkal több problémában segítséget nyújtó társasházi törvény. Kevesebb lenne a bírósági ügy is, ha a társasházi törvény nem általánosságban, hanem konkréten fogalmazna meg dolgokat. Miért nem lehet már végre ezt lerendezni.
A bíróságon csak “tyúkpereknek” nevezik és úgy is kezelik, ráadásul évekig elhúzódik egy ügy /pl:októberben volt tárgyalás és következő év január vége felé jelölték a következő tárgyalást, ami október vége, tehát egy év telt el a két tárgyalás között!/. Ha a bíróságnál valami csoda folytán felgyorsulna ezen ügyek tárgyalási ideje már az is nagy segítség lenne a társasházak közösségének. Mi van a meghatalmazásokkal, pl a közös képviselő begyűjti a megfelelő számú meghatalmazást és minden határozatot el tud fogadtatni, máris formális lett a közgyűlés. Ez ellen mit lehet tenni?
Társasházunkban több felújitás szükséges, ezért emeltük a közös költséget egységesen minden lakásra vonatkozóan. Az alapitó okiratban m2 szerinti fizetést határoztak meg, ezért az a kérdésem, hogy a közgyülés mostani határozata jogszerü-e. Véleményem szerint a felújitás mindenkinek egyformán kényelmesebb, szebb otthoni körülményeket biztosit
Várom válaszukat, köszönettel.
Szeretném megkérdezni,hogy egy 54 lakásos társasháznak, ahol 48 tulajdonos és 6 bérlő lakik, valamint az éves bevétel 4.287.000.- Ft, milyen törvények alapján kell 196.876.- Ft független könyvelői jelentési díjat fizetni./Van társasházkezelői tanfolyamot végzett közös képviselőnk, azonkívül számvevőbizottságunk is./
Válaszukat előre is köszönöm.
Tisztelettel
A 2009. évi Th tv módosítása alapján, amiben 50 albetét és 10 millió fölötti pénzforgalom esetén, könyvelő vagy könyvvizsgáló ellenőrzése szükséges a beszámoló illetve a költségvetés ellenőrzésére.
Ez a tv az idei módosításban 2011. novemberéig él, jövőre már nem kell, csak ha a közösség maga is úgy gondolja, hogy a házon belül, nem tudják ellátni ezt a feladatot.
Két hétig elhúzódott a társasháznál a karbantartási munka /áram nem volt a lakásokban / nem lehetett a lakást életszerűen használni, máshová kellett menni fürdeni, az ételeket ismerősnél elhelyezni, ilyenkor mi a teendő? Bérlem a lakást.
Kérdésem a következő lenne: ha egy társasház közös képviselője lemondott, és helyette a lakók közül senki nem vállalta el a képviselőséget. Ezért ha egy külső (nem lakó) illetőt bíznak meg a feladattal (fizetésért), de a lakók nem akarják a pénzügyi dolgokat rábízni (pl. a könyvelést) akkor ezt megtehetik? Ha külsős végzi el a közös képviseletet, akkor is szükség van lakóbizottsági tagokra és számvizsgáló bizottságra?
“Új társasházi törvény: a lakóknak kell kifizetni a közös képviselő taníttatását”
A lakóknak biztos nem. Nem kell minden áron cikkeket írni, ha valaki egy témában tájékozatlan, nem szégyen másak adni, de szégyen ilyen nagy betűvel hirdetni. A társasházban a terheket a tulajdonosok és nem a lakók viselik. Aki saját tulajdonában lakik, az nem lakó, hanem tulajdonos, a lakó pedig az, aki más tulajdonában lakik. A fogalmak akkor kavarodtak meg, amikor tanácsiban dívott lakónak lenni, de ez már elég régen volt, jó lenne frissíteni!
Kérem mondják meg milyen ügyek minősülnek az éves rendes gazdálkodást meghaladó ügynek? Az érdekelne ha egy társasház 4.600000 ft-ot akar elkölteni fűtés korszerűsítésre
azzal kapcsolatban milyen igen szavazati arány kell. 50+1százalék vagy 4/5 ???
Ha nincs új közös képviselő, akkor az iratok az előbbiek szerint a funkcióban lévő számvizsgáló bizottság elnökét illetik. Hogyan tudom alátámasztani a fent leírt tény allást. Melyik §-t tudom felmutatni erre vonatkozóan? Nalunk most ez a helyzet van, és én vagyok az SZB elnöke.
Kérdésem. ha a társasházban, 15 emeletes, nincs szabályos pénzár, mert csekken fizetik a lakók a költséget (mindig) és kb másfél éve az intéző bizottsági nő kitalálta, hogy nála is lehet fizetni, (semminemű végzettsége nincs ehhez) heti 2 napon, kb 150 ezer ft jön össze. ennek ellenére ő nem fizette be, ha összegyült több százezer forint, hanem egy sima szekrénybe , kazettába tartotta, ahol minden lakó láthatta hol van, aki bejárt az irodába. Ősszel betörtek, kb 400 ezer forintot, több hivatalos, fontos iratot, a kamera házat is ellopták. sehol nincs leírva a szabályzatunkban, mennyi pénz lehet a kasszába napi (heti 2 ) zárás után. Most veszteségként akarják leírni a lakók pénzét. !!!!! ja, és nem tudatták a lakókkal a betörést.csak páran tudják. Kérdésem, kinek kell felelni ezért? valahol olvastam, hogy 40,000 ezer az engedélyezett ilyen kis összegű forgalom után, ők most 500,000 akarnak mondani. Na de nincs is hivatalos pénztárunk. köszönöm, ha hamar segítenek.
Sikloson lakom egy 12 lakasos tarsashazban van egy Fundamenta elotakarekossaga a hazunknak mely most fog lejarni,tehat penzunket fel kell hasznalni vagy a tulajdonostarsak felvehetik termeszetesen igy az ällami tamogatastol elesunk. A lakok egyresze atalakitana a kozos pince helyseget, amit felosztananak 12 reszre. Gondolom a kozos helyseg funkcioja az , hogy kozos tehat nem oncelu! Tehat nem oszhato fel. Tanacsot ez ugyben kerek. Koszonettel Krisz Erzsebet
Érdeklődnék, hogy egy társasházban, mi alapján lehet, a közös költség összegét meghatározni?! Ki, ill. kik jogosult(ak) erre?
Tisztelt Fórum!
Ez év januárjában vásároltam meg egy társasházi lakást, amit februárban újíttattam fel. A korábbi konvektoros fűtés helyett központi fűtést építtettem ki, melynek füst elvezetését a szellőzőkéményembe behúzott füstkivezető csővel oldottak meg, mivel a lakás összes többi kéménye közös kémény, így a kéményseprők és a gáztervet készítő és átvevő szakemberek ezt a lehetőséget találták kivitelezhetőnek. A szellőző kémény kialakítása olyan a házban, hogy egy négyzet szelvény van egyenlő 4 részre osztva (elfalazva egymástól) és a négy egymás fölötti lakás egy-egy részre csatlakozik rá. A múlt héten a lakóközgyűlésen az én lakásom felújítása lett a 4. napirendi pont, mivel a Számvizsgáló bizottság arra akar kötelezni, hogy a behúzott füstelvezető csövön kívül tegyek még egy bélést a kéménybe, mivel úgy gondolják, hogy ez a kémény túl régi és veszélyes lehet ez a megoldás a többi szomszéd szellőzőkéményét illetően. Nekem kéményseprői engedélyem, elfogadott gáztervem van a felújítás után. Az a kérdésem, hogy kötelezhet-e erre a Számvizsgáló bizottság? Egyáltalán a Számvizsgáló bizottságnak feladata-e az ilyen helyzetek kezelése, kvázi döntéshozatala egy lakó fölött? A felújítás alatt egy megkeresés sem történt ezzel a problémával kapcsolatban, az egész helyzettel ezen a közgyűlésen értesültünk.Válaszát előre is köszönöm! Tisztelettel!
Tisztelt Fórum a közös képviselö elkapot egy üzletszerü hejiséget azzal a kizárásal hogy a lépcsöházat feltakaritya,Busz jegyet árul, edig rendben van de a üzletet kiagya bérbe és közöskölcséget nem fizet utána a közösképviselö,a választ elöre is köszönöm
Tisztelt Fórum!A társasház összes iratát a közös képviselő őrzi. Minden tulajdonos tudja, hogy az iratokba bármikor betekinthet a közös képviselő irodájában. Most egy tulajdonos azt kéri (követeli), hogy a 2011-ben elkészült felújítási-karbantartási munkák számláit másolatban küldje meg részére, mert ő nem hajlandó bemenni az irodába. A közgyűlés egyébként elfogadta a éves beszámolót és az ez évi tervet. Köteles-e a közös képviselő kiadnia számlák másolatát? Válaszukat köszönöm.
Már nem működik ez a Fórum? vagy csak a kérdésem nem ment el?
De működik.