A termőföld-piaci derogáció 2011-es lejárta után akár tízszeres kereslet-növekedésre és jelentős áremelkedésre számít legfrissebb piaci elemzésében a Földbróker.hu.

Hiány van nagy földterületekből

A termőföld árát is természetesen a kereslet és kínálat határozza meg. A kínálati oldal egyrészről rendkívül nagy: a kárpótlás és a részaránykiadás során a mezőgazdasági területek 90%-a magánkézbe került, ami a szántó területek esetében 4 millió hektárt jelent, 2-2,5 millió tulajdonossal, akik szabadon dönthetnek tulajdonukról. Ez azonban azt is jelenti, hogy rendkívüli mértékű a kistulajdonok és a kis tulajdonosok aránya (98%), míg nagyobb méretű tulajdonok alig vannak (30-40 hektártól fölfelé), noha mind a gazdálkodónak, mind a befektetőnek ezek lennének a természetes célpontok. Itt tehát hiány van. A 4 millió hektár magántulajdonú szántó mai értéke kb. 2.500 milliárd Ft.

A keresletre Magyarországon speciálisan a szabályozás hat, mert a Földtörvény 1994. óta kizárja a jogi személyeket a földvásárlásból. A piacgazdaságban pedig a tőke és a finanszírozás tipikusan a cégek, nem a magánszemélyek mögött vannak.

Válságban is jelentősen nőnek a földárak

Ennek következtében a földárak a hírek és a szabályozási kilátások fényében gyorsabb-lassabb emelkedést mutatnak. A 10 hektár alatti tulajdonok árai 50-60 %-kal alacsonyabbak lehetnek a nagyobb területek árainál.

A fenti diagram az 50-500 hektár közötti, átlagos minőségű szántóföldre vonatkozó átlagárakat mutatja, amelyek körül +/- 50-150 eFt/ha szórás lehetséges. A számok azt mutatják, hogy ennyiért érdemes, illetve lehetséges volt földet venni egy adott területen. Megfigyelhető a 2004-es EU csatlakozásig tartó, illetve a 2008-tól, a válságtól kezdődő áremelkedés.

Mitől függ az ár?

Méret: Minél nagyobb egy terület (egy vagy több összefüggő tábla), annál értékesebb. Egy mezőgazdasági gép teljesítménye 10-25 ha/nap. Egy távolabbi gazda (10-50 km) csak 50 ha fölötti terület esetén lehet bérlő vagy vásárló.

Minőség: A tulajdoni lapon lévő aranykorona érték nem minőségi, hanem jövedelemadó kategória, de mégis általánosan elfogadott minőségi irányt mutat. Fontos a tábla konkrét talajtani adottságait is figyelembe venni.

Tulajdonviszonyok: Az 1/1-es vagy közeli hozzátartozók tulajdona értéknövelő tényező. Az osztatlan tulajdoni hányad esetén a meghatározó (50%-ot meghaladó) tulajdoni hányad jelent értéket.

Egybefüggőség: Ha a táblák egybefüggő területet képeznek, ez értéknövelő tényező. Ha a táblák között egy-két idegen tulajdonú tábla van, ez nem nehezíti a termelést (vagy a bérbeadást).

Országrész: Az árak Ny-ról K felé még csökkennek, de ma már egyre kevésbé számít a földrajzi régió, inkább az ár/érték arány számít.

Adottságok: Ide tartozik a felszín (domborzat, vízfolyások), a talaj (típus, szerkezet, vízháztartás), a megközelíthetőség (burkolat, település távolság), az infrastruktúra (település távolság, közművek, épületek) és az öntözhetőség (kutak, vízfolyások, közművek).

Bérleti viszonyok: A bérleti szerződés léte értéknövelő, de fontos, hogy megfelelő legyen a bérleti díj, és a módosításra, felmondásra a bérbeadónak legyen lehetősége.

Megnyílik-e jövőre a magyar földpiac?

2011. május 1-én lejárhat a külföldi természetes és jogi személyek magyarországi földvásárlási tilalmára vonatkozó derogáció. Ezzel párhuzamosan a magyar jogi személyeknek is meg kel nyílnia a földvásárlás lehetőségnek. A derogáció meghosszabbításának valószínűsége viszonylag kicsi, mert az EU Bizottságának határozatától függ, ahol erős tagállamok akadályozhatják meg az ilyen irányú magyar törekvéseket.

2010. áprilisában a Magyar Kormány elküldte a moratórium meghosszabbításának kérelmét és az azt alátámasztó érvelést az Unió főbiztosához. Sokkal valószínűbb azonban, hogy a belső szabályozás változtatása útján fogja az kormányzat a földforgalmat befolyásolni, nem a tilalmak fenntartásának erőltetésével.

Lehetséges forgatókönyv

2009/2010
• „;nyugodt év”; választásokkal
• korlátozott kereslet, korlátozott kínálat
• magyar gazdák földszerző vásárlásai
• spekulatív befektetések
• enyhe áremelkedés

2010/2011
• piaci készülődés a korlátozások megszűnésére
• változó földpiaci szabályozás
• bővülő kereslet (kb. kétszeres), korlátozott kínálat
• hiányjelenségek
• magyar gazdák földszerző vásárlásai
• spekulatív befektetések, „bespájzolás”, napi áron
• céges előzetes üzleti megállapodások 2011-re
• jelentős áremelkedés

2011/2012-
• piacnyitás
• jelentős kereslet (kb. tízszeres), bővülő kínálat
• hiányjelenségek
• jelentős áremelkedés

Mi lesz az árakkal?

Ha egy gazdának jelenleg kb. 30-40 eFt/ha működési jövedelme és kb. 30-40 eFt/ha támogatási bevétele van, akkor 15 év alatt ebből egy mai 1 millió Ft/hektáros földvásárlás is megtérül, miközben a föld ára növekedhet és mivel nem amortizálódik, az időszak végén a maradványérték igencsak nem nulla. Úgy is megközelíthetjük, hogy aki földet vesz és megműveli, örökjáradékot vesz, aminek a képlete: járadék per kamatláb, tehát pl.: 70.000/5%=1,4 millió Ft. Ma. Ezt a közgazdasági értéket színezi, hogy ha egy adott területen elfogy a megvehető föld (nem bővíthető eszköz), akkor ott monopolár alakulhat ki, azaz annyit kérnek érte, amennyit „nem szégyellnek”, mondjuk akár 50-100%-kal magasabb árat.

Becslésünk a derogáció utáni időszakra 1,5-2,5 MFt/ha közötti árak a nagy területekre (10-500 ha) és 1 MFt/ha alatti árak a kicsi és az osztatlan közös tulajdonokra.

Befektetőként a mai világban csak ritkán adódik lehetőség a nagy nyereség és az alacsony kockázat párosítására. A haszon és biztonság együtt van jelen a földpiacon, azaz a lehetőség a földön hever.

Címkék: ár, aranykorona, bérleti díj, derogáció, Földbróker.hu, kereslet, kínálat, magántulajdon, mezőgazdaság, Moratórium, örökjáradék, termőföld